对涉外房地产企业所得税检查的注意事项[601212]

一是具有關聯關係，如集團內部購房、有經濟利益關聯往來的單位和個人等之間低價轉讓房產。二是合作建房不按全額申報。合作建房的雙方以地換房，開發商以轉讓部分房屋的所有權，換取部分土地使用權，以代建房的名義不計這部分收入或以低於無關聯的第三方價格作爲收入，減少應稅收入和應稅所得額。三是銷售特殊對象不作收入。將自行開發的房屋分給投資方部分，將開發的返建房(回遷房)部分和以房產物業抵償勞務款未作收入申報。四是收取價外費用不計收入。不少開發商在售房時，以各種名目收取水、電、燃氣、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付結算，未將其併入營業收入，少計收入和應稅所得額。

2.會計覈算(收入)不實，滯後納稅;

一是應稅收入長期掛往來款。部分房地產開發商爲彌補資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款，賬務處理上，將售房收入直接記入“應付賬款”等往來科目，抵減應付工程款，未及時覈算反映當期營業收入。二是預收賬款不按規定轉作收入。涉外房地產企業預售房地產取得的預收款，應按照規定轉作收入並據預計利潤率計算應納稅所得額，並按季度預繳所得稅。但有些企業卻採取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡或私人賬戶，直到房產交付使用後才轉作收入申報。三是按揭貸款不及時申報收入。大部分開發商採取按揭銷售方式，將收到的銀行按揭貸款或銀行已將按揭貸款辦妥轉賬的掛往來賬，未按權責發生制及時申報收入。四是隱瞞已售房取得的收入。某些房地產商將已竣工並投入使用的經營房產一直掛賬在“在建工程”科目，以未取得房產證爲由，不按時記入“固定資產”科目，從而滯後申報納稅。

3.虛增亂攤成本，侵蝕稅基;

一是不按施工項目覈算成本。有些房地產商利用房地產行業開發週期長、涉及環節多、款項結算複雜的特點，不按項目覈算成本將已完工與未完工的項目成本混在一起，難以確定已交付使用房屋的應分攤已銷房經營成本和費用，造成應納稅所得額不實，在多箇項目、多箇年度中按自身需要任意調節當期經營成本，或通過多預提配套設施費用等方法任意擴大開發成本。二是虛增開發成本。有的房地產開發商利用虛開代開、甚至開具過期作廢建築業發票等，虛增開發成本，減少計稅利潤。如將開發項目中的停車場商業網點及會所等產權屬外商投資企業部分的成本費用，全部攤入可售房產成本，從而減少應納稅所得額。三是成本項目與期間費用劃分不清。由於工期長，有些房地產開發商與建築安裝企業結算未了結，就按實際支付數而非已售房面積及收入匹配列支威本;有的以預計數開具收款收據入賬，造成成本虛增。四是非生產性費用支出異常。如年交際應酬費高達數百萬元，宣傳廣告費巨大，工資性支出超出當地其他行業幾倍甚至十幾倍等。